这里是“西安的3.5环”:“宜家+大悦城+中央公园”…… 大悦城

发布时间:2019-09-24 22:04:19 来源:西安城记 关键词:大悦城
大悦城
原文标题:这里是“西安的3.5环”:“宜家+大悦城+中央公园”……
原文发布时间:2019-07-11 14:12:38
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这里是“西安的3.5环”:“宜家+大悦城+中央公园”……


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发现身边这座城



这里是“西安的3.5环”:“宜家+大悦城+中央公园”……


前言 | Preface

2017年,我们提出应升级西安南部这条重要的大道,并提出了猜想和建议(参见:《西安“2.5环”规划最新结果:不过,我们认为这样调整更合适!》)

西安,缺乏改善交通和连接各区的环线和快速路。但南部因为资源和广袤腹地,其聚集效应却越来越明显。所以,这条横亘在高新、雁塔、长安、曲江和航天的这条路,其重要性已越来越凸显。

如今,随着“宜家+大悦城”等陆续落位,加之多个“超级公园”,“西安3.5环”片区已开始隐现。

为什么说是西安“3.5环”

还是有很多遗憾



这个区域,被我们称为“遗忘的世界”。因为,在很多有关西安的地图上,这个片区始终被忽视。

随着城市的扩张,历史、资源和产业等因素叠加,让南部成为西安人口数量最多的区域——其建成区早已突破绕城高速,但未曾在主流地图中得以完整体现。一个很重要的因素:很多地图只将绕城内视同西安主城区,环线外的区域往往不予以说明。

还有一个现实便是,多个行政区交界处往往身份模糊。在西安“开发区造城”背景下,这里形成了“雁塔区+长安区”和“高新+曲江+航天”交错的现实。

一直地图被忽略的建成区(红色块)

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▲红色块所在的区域,横跨多个行政区和开发区,但未曾出现在主流地图中。

如今,西安南部的发展脉络愈加明晰:韦曲地区,成为地铁2号线延伸线的最南端。正南,已基本越过大学城范围;西北部,高新区三期发展全面铺开。

在产业带动、挤压效应和发展导向等三重效应下,这里变成城市发展最重要的承载地之一。这是『城记』对城市板块的一个判断:挤压和板块转移效应带来的影响。同时,为何大家不断吐槽南三环、如此看重地铁7号线?是因为此片区有大量的产业和居住人口,交通便成为了瓶颈。

基于这个因素,2017年时『城记』提出了“2.5环”建议,最重要的一点便是发挥“西部大道”的作用。目前看来,西部大道就是西安南部的“3.5环”!

升级西部大道对南部地区来说尤其重要

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▲“2.5环”,起源为疏导城市交通。但我们更看重“辅环”的说法:它的目的,是为了城市交通和区域发展。

我们建议实现“西部大道-航天大道”的快速路化,成为连接多区域的快速通道,是因为:

1、更具有重要性:西安经济重心在于大南部,其城区早已超越南三环。等级的调整,可更有效连接高新、雁塔、长安、航天和曲江五区。

2、建立分区中心:区域周边已聚集了大量的产业和人口,升级将带来规划调整,强化业已形成事实上的区域中心,利于城市均衡发展。

3、可实现“环线”:若采用调整方案,将实现一定程度的交通环线:汉城路-丈八北路-西部大道-航天大道-雁翔路等,改善南部整体交通状况。

西安3.5环的城市片区中心

标志性项目进驻



大概在一周前(2019年7月5日),大悦城落户西安城南的消息,在区域和行业引发了关注。对于这个消息,我们有两点总结:

第一,大悦城所落户的区域,尽管行政归属上属于长安区,但这里早已成为城市的主城区。所以说,我们认为长安区终于签对了一个综合体项目。第二,此前,曲江大悦城作为中粮集团首次进军西安的项目,尽管是一个改造的商业,但其凭实力在全国业界引发了很多关注。所以所,城市中心的升级没有“资本+能力”是万万不可的。

它是中粮集团大悦城控股在西安目前最大规模的项目之一,也是长安区韦曲街道最大的行政村上塔坡村改造项目,可以称为“城改硬骨头”。

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名称|中粮千禧国际区

目标|打造长安区“TGCBD”

用地面积|990亩

主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、高端住宅等。以大悦城为核心,聚集商业、休闲娱乐、办公等多种功能。大悦城包含来服饰、餐饮、娱乐、电器商场、大型超级市场、影院、文化教育以及各类休闲与运动服务。

回溯过往,近十年西安城市发展来看,早期城改项目最大的遗憾,就是“高容积、高密度和低水平、低标准”所形成的“两高两低”现状。由于早年进行改造的城中村所处的位置基本都是城市中心,这便造成了所谓的“中心区塌陷”的现状。

近些年,随着“大西安时代”的开启,包括中粮集团等在内的巨资开始进驻西安,其资本、规划、招商和运营能力,相信能够逐步改善西安城改的问题。

这片区,除中粮集团之外,中国第六座的宜家荟聚也已正式落户。宜家大名,大家已耳熟能详。

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租赁面积|15-20万平米

标准|具有国际际标准的区域型购物中心

目标|中国聚会体验中心的引领者

荟聚意为:“荟”生活,“聚”精彩。英名“LIVAT”,瑞典语意为“快乐的聚会”,致力于打造“中国聚会体验中心的引领者”,将聚集商户量约350-400家。

不同“宜家家居”,宜家荟聚的业态包括“宜家家居+荟聚中心+宜家理念OFFICE+公寓”,更侧重于城市生活和生活体验。宜家选址一贯严苛,必须是地铁、快速通道、地段升值潜力大的区域,由此看来,宜家同样看重这个区域。

总之,该区域聚集了两大世界五百强(中粮+宜家),而且全部布局城市级综合体级别的项目,这个,在西安并不多见。某种程度上,也说明了资本方用脚投票带来的选择。

尽管,这两大项目的进程可能存在一些挑战:比如,宜家荟聚因为现场施工中文物的发现,带来工程延期;再比如,城改类型项目推进慢于“净地”。

再谈谈大学城为代表的南部片区



西部大道,南部是新城市人居和大学区域,北部以绕城高速形成划分,两边已形成高密度城区,客观上已成为一个全新的区域中心。

随着“宜家+大悦城”的进驻,多个“超级公园”的陆续诞生,西部大道实际上将成为西安南部片区的“3.5环”,辐射周边至少3-5公里范围,承载着不可取代的城市功能。结合前期读者的指正,我们修正了西安南部城市格局图(这与高新CID片区形成一定程度互补,后期再做诠释)。

这里是“西安的3.5环”:“宜家+大悦城+中央公园”……


补充三点说明:

1、该片区核心涉及“高新+长安+雁塔”三区,我们也提醒:城市发展推进至此,不合作则资本推进正常发展,合则“区域+产业+资本+市民…”共赢。

2、因缺乏相关规划、土地供应和产品业态,大学城(陕师大片区)只是邻里型商圈。所以,这个片区的未来消费,将北移至西部大道片区(1-3公里)。

3、长安“撤县设区”之前,韦曲作为“镇”规模已成,加之规划定位不足,市民只能沿中轴线北上小寨。未来片区商圈,只有二号线南延线片区有空间。

文=雨林

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原文作者:西安城记。

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